Сейчас многие наши клиенты интересуются вопросом приобретения недвижимости за рубежом. Причины для этого могут быть абсолютно разными: от простого вложения денежных средств до получения второго гражданства. Однако, задумываясь о таком серьезном шаге, необходимо помнить и о последствиях, которые возникнут после его свершения.

Приобретение зарубежной недвижимости для российских граждан не влечет обязанности платить налог на имущество и местные налоги по зарубежной недвижимости в России. Купленная заграничная недвижимость облагается налогами по законам той страны, на территории которой она находится, поэтому, приняв решение о покупке недвижимости за границей, перед гражданином Российской Федерации может стать вопрос о способе оплаты зарубежного налога на недвижимость. Следует отметить, что осуществление расчета за куплю недвижимости через банковский счет имеет ряд преимуществ, таких как:

• Отсутствие необходимости декларирования денежной суммы, вывозимой из страны;
• Простота доказывания оплаты в суде, при возникновении проблем.

Кроме того, выбирая для оплаты счет, открытый в зарубежном банке, можно снизить затраты на комиссию при переводе денежных средств со счета на счет. При этом не следует забывать о том, что в соответствии с налоговым законодательством РФ, налоговые резиденты государства обязаны в течение месяца уведомить налоговые органы об открытии банковского счета в другой стране.

В случае приобретения зарубежной недвижимости в кредит, необходимо быть предельно внимательным, так как российское законодательство не будет нарушено лишь в том случае, когда суммы кредитов в иностранной валюте:

• перечислены на счета резидентов РФ, открытые в банках стран – членов ОЭСР или ФАТФ;
• получены по кредитным договорам с организациями-нерезидентами РФ, являющимися агентами правительств иностранных государств, а также по кредитным договорам, заключенным с резидентами государств – членов ОЭСР или ФАТФ на срок свыше двух лет.

В иных случаях валютная операция признается незаконной. Поэтому если кредит берется в стране, не являющейся членом ОЭСР или ФАТФ, то сумма средств должна быть перечислена на российский счет.

Когда недвижимость уже приобретена и возникло желание сдавать её в аренду, следует быть готовым к регулярному контакту с отечественными налоговыми органами. Арендная плата с недвижимости является доходом, который подлежит обязательному налогообложению, только в данном случае налог взымается как Россией, так и страной, на территории которой расположена недвижимость.

Ставка налога в РФ на доход, полученный от аренды зарубежной недвижимости, составляет 13%, налоговые ставки от аренды в других странах варьируются, более подробно они будут рассмотрены ниже на примере Германии, Франции, Испании, Черногории, Чехии и Болгарии.

Возвращаясь к валютному законодательству и его соблюдению, можно отметить, что в случае, если денежные средства от аренды недвижимого имущества поступают на счет,  открытый в банке одной из стран – членов ОЭСР или ФАТФ, то зачисление денег не будет нарушением валютного законодательства. Помимо этого, не будут являться нарушением валютного законодательства переводы:

• денежных средств резидентов со своих же счетов, открытых как в уполномоченных российских банках, так и в банках, расположенных за пределами РФ;
• переводов физическим лицом — резидентом иностранной валюты из России в пользу иных физических лиц – резидентов на их счета, открытые в иностранных банках в суммах, не превышающих суммы в эквиваленте 5 тыс. долл. в течение одного операционного дня через один уполномоченный банк.

При продаже зарубежного недвижимого имущества важно держать в памяти, что при перечислении полученного дохода напрямую на счет в зарубежный банк, российского налогового резидента может ожидать штраф от ¾ до одного размера суммы валютной операции, так как она, в соответствии с ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле в Российской Федерации», будет признана незаконной.

Для того, чтобы избежать нарушения и необходимости переводить денежные средства за продажу недвижимого имущества в Россию, собственник может приять деньги на счет юридического лица – своей компании или нанятой фирмы агента.

Перевод российским гражданином денежных средств на свой счет в Европе, а потом — на счет в России,  не освобождает его от ответственности, а только усугубляет ситуацию. Формально это будет двойным нарушением закона и может повлечь за собой двукратный штраф.

Что касается налогообложения, если недвижимость продается в стране, с которой Россия заключила соглашение об избежании двойного налогообложения, налог на прибыль от продажи уплачивается только в том случае, если местный налог ниже российского. Как правило, если россиянин продает недвижимость в Европе и уплачивает налог там, то в России уплачивать налог необходимости не возникнет.

 

Приобретение, аренда, продажа недвижимости в Германии

Затраты на содержание недвижимости в Германии включают в себя:

• налоги
• страховые взносы
• оплату услуг управляющей компании
• коммунальные платежи
• для тех, кто приобрел жилье в ипотеку - ежемесячные взносы по кредиту.

После приобретения недвижимости необходимо  будет оплатить налог на недвижимость (Grundsteuer), который рассчитывается по формуле:

0,35 % от оценочной стоимости недвижимости умножается на коэффициент, который варьируется в зависимости от населенного пункта.  

 

Если недвижимость сдается в аренду, необходимо оплатить  налог на прибыль (Einkommensteuer). Чем выше прибыль, тем выше процентная ставка налога.

 

При продаже недвижимости  в Германии, прибыль от продажи подлежит налогообложению, если между покупкой и продажей прошло менее 10 лет. Налог рассчитывается по прогрессивной шкале до 45% и будет также зависеть от размера полученного дохода с продажи, от того кто владел недвижимостью и для каких целей она использовалась. Между России и Германией существует соглашение об избежании двойного налогообложения, поэтому налог будет уплачиваться в стране происхождения дохода и затем указываться в налоговой декларации в России

 

Юридически значимые действия с недвижимостью во Франции

Желающие приобрести собственность во Франции должны будут оплатить, помимо стоимости все нотариальные издержки(frais de notaire), связанные с переоформлением недвижимости:

• гонорар нотариуса(émoluments)
• регистрационный сбор (droit d’enregistrement)
• сбор за публикацию объявлений о сделках с недвижимым имуществом(taxe de publicité foncière) или НДС(TVA) в случае покупки новой недвижимости
• пошлину за осуществление сделки с недвижимостью (droit de mutation), которая составляет 5,8%

 

Доход, полученный от недвижимости облагается налогом по прогрессивной ставке, в зависимости от размера получаемого дохода:

 

 

Во Франции существует 2 режима налогообложения:

• упрощенный- BIC (применяется если сумма дохода от аренды включая charges не превышает 32 900€/год, тогда 50% от суммы будут облагаться прогрессивным налогом на прибыль)
• обычный rég reel d’imposition (применяется, когда доход свыше 32 900€/год налогообложению подлежит сумма дохода за вычетом затрат)

 

Приобретая недвижимость в Испании напрямую от застройщика, необходимо будет оплатить налог на добавленную стоимость (IVT) в размере 10%, а также гербовый сбор, ставка которого равна 0,5 - 1,5 %

Что касается вторичной недвижимости, ставка варьируется от 6 до 10% в зависимости от города, в котором она приобретается. Так в Мадриде ставка равняется 6%, на Канарских островах – 6,5%, а в Андалузии, Валенсии, Каталонии и на Балкарских островах она может достигать 10%.

При продаже недвижимого имущества в Испании выплачивается налог с разницы между ценой покупки и ценой продажи. Ставки налога на прирост капитала разнятся в зависимости от суммы полученного дохода: 

При сдаче недвижимости в Испании в аренду владелец уплачивает ежегодный налог в размере 24%.

Даже если недвижимость не сдается в аренду, власти все равно взимают налог на доходы с владельцев-нерезидентов, из расчета 24% из 2% от кадастровой стоимости.

 

Недвижимость в Чехии

При приобретении недвижимости в Чехии, обязанность по оплате налога на передачу собственности (4 %) до 1 ноября 2016 года лежит на продавце, после указанной даты эти 4% должен будет оплатить покупатель, кроме того, при приобретении первичной недвижимости покупателю нужно заплатить НДС, ставка которого — 21 %. Регистрационные сборы составляют 0,01–0,02 % от стоимости объекта.

При продаже недвижимости с продавца взимается налог по ставке 3% от реальной цены продажи. Если сделка заключена на более высокую цену, то налог рассчитывается с нее, если на более низкую, налоговая инспекция может самостоятельно досчитать продавцу налог.

Продавая недвижимость также следует учесть некоторые обстоятельства, влияющие на то, следует ли продавцу включать доход от продажи недвижимости в налогооблагаемую базу подоходного налога или нет. Избежать уплаты подоходного налога с продажи недвижимости можно, при соблюдении одного из условий:

- продавец владел недвижимостью не менее 5 лет

- продавец владел недвижимостью и бы в ней прописан на протяжении не менее двух лет.

- продавец не выполняет ни одно из двух условий, но в течение 1 года после продажи недвижимости использует эти средства для финансирования (покупки, строительства, оплаты ипотеки) другой жилой недвижимости.

Если же ни одно из этих условий не выполняется, продавец должен будет, помимо названных 3% с продажи, заплатить и 15% в виде подоходного налога.

Недвижимость в странах Восточной Европы

Налогообложение недвижимости в Черногории и Болгарии довольно демократично, по сравнению с другими европейскими странами.

Кроме того, приобретение недвижимого имущества в указанных странах предоставляет возможность российским гражданам без особых трудностей получить вид на жительство.  

 

В настоящей статье представлена базовая информация о налогообложении сделок с недвижимостью, валютном контроле и последствиях его нарушения.

Разобраться в нюансах, определить точные размеры налоговых ставок и способы их оптимизации Вам помогут специалисты по налогообложению консалтинговой компании Niemands.