Нерезиденты Франции могут приобретать и распоряжаться недвижимым имуществом во Франции и Монако через специальную форму компаний — SCI (Societe Civile Immobilière), которую можно назвать частной компанией с ограниченной ответственностью для целей собственности (Private Limited Company for Property Purposes). SCI может владеть одним или более объектом недвижимости для последующей сдачи в аренду или для свободного пользования данной недвижимостью учредителями.

Что такое SCI?

• SCI — частная компания с ограниченной ответственностью с юридическим адресом во Франции. Помещение, которое является непосредственно юридическим адресом SCI, может быть объектом собственности, принадлежащим SCI. Однако, если учредитель не находится постоянно во Франции, то целесообразно использовать адрес домициляции, то есть почтовый абонентский адрес.
• Учредителями SCI могут быть резиденты и нерезиденты Франции, при этом учредителей должно быть не меньше двух.
• SCI состоит из определенного количества акций, которое указано в учредительных документах при создании. Доля в акционерном капитале приравнивается к аналогичной доли в объекте недвижимости.
• Часто в целях наследования учредителями SCI выступают члены семьи.

Создание и использование SCI

SCI подлежит регистрации в местной Торговой Палате (Chambre de Commerce et d’Industrie) после предварительного заверения учредительного договора и устава SCI (statuts de la société) у нотариуса.

В Уставе обязательно должны быть указаны следующие данные:

• Название компании (общеизвестное «городское» название объекта недвижимости или придуманное новое название),
• Юридический адрес (обычно адрес, по которому находится приобретаемое имущество или адрес учредителя, если он находится во Франции),
• Размер капитала,
• Условия работы компании (порядок внесения изменений в Устав, порядок продажи недвижимости и т.д.),
• Данные управляющего компании (gérant).

Разница между покупкой недвижимости на SCI от покупки на физическое лицо заключается в создании и выпуске акций на недвижимость внутри компании. Учредитель владеет акциями, которые «владеют» недвижимостью в пропорции, указанной в Уставе.

Акционер SCI ответственен за долги компании пропорционально доли в акционерном капитале.

SCI может быть создано при покупке первого объекта недвижимости, а также при покупки других объектов в будущем. Первоначальный повод для учреждения — подписание предварительного договора на покупку недвижимости но перед заверением сделки купли-продажи у нотариуса.

Имущество, которым владеет SCI, может быть продано в любой момент без обязанности ликвидировать SCI, а само SCI может купить новое имущество в любое время. При этом SCI может быть ликвидировано в период, когда она не владеет ни одним объектом недвижимости.

Порядок регистрации SCI и его дальнейшего использования

Расходы на учреждение относительно невелики (около 3000-4000 евро), а процесс регистрации выполняется достаточно быстро. Порядок регистрации SCI следующий:

• Учредители заполняют и подписывают Устав (status)
• После подписания Устава открывается счет в банке, на который перечисляется объявленный уставный капитал (ограничений по его размеру — нет)
• Устав подается в местный налоговый орган, а после этого — в местную Торговую Палату
• Через 2-3 недели можно будет получить свидетельство о регистрации (Kbis), которое нужно будет предоставить в банк для открытия постоянного текущего счета для SCI.

Документы, необходимые от акционеров

• Идентификационные документы: копии паспортов, свидетельства о рождении, свидетельства о браке и т.д.
• Документы, подтверждающие страну постоянного местонахождения (резидентства).

Преимущества SCI

Создание SCI имеет ряд преимуществ при покупке и владению недвижимости во Франции и Монако:

1. Акционеры-нерезиденты SCI не являются налогоплательщиками во Франции, так как акции (в отличии от объектов недвижимости) признаются движимым имуществом, доход по которым подлежит налогообложению в стране-резидентства акционера.
2. В случае смерти акционера-нерезидента акции SCI не являются предметом наследственного процесса во Франции, а само наследственное дело следует проводить в стране, где был резидентом акционер.
3. Учреждение SCI не влечет за собой налоговых последствий. До того как SCI начинает сдавать недвижимость в аренду, налогооблагаемой базы не образуется. Но при этом следует ежегодно подавать налоговую декларацию. Управляющий (gérant) не обязан выплачивать подоходный налог, социальные или пенсионные взносы. SCI является объектом по уплате налога на прирост капитала в случае, если имущество будет продано в течение первых 30 лет владения. Таким образом, единственный момент, когда SCI облагается текущим налогом — только во время сдачи недвижимости в аренду, однако, и этого можно избежать, заменив договор аренды на договор лизинга.
4. Во Франции SCI часто используется для того, что разграничить коммерческую недвижимость от бизнеса в целом, так как состав акционеров в SCI может быть легко изменен и не придется менять владельца недвижимости, указанного в реестре. При этом если владелец бизнеса решит оставить свое дело, то он может вывести коммерческую недвижимости в SCI и продолжать получать доход от аренды.
5. Акции SCI могут быть свободно переданы детям и другим членам семьи в течение жизни акционера, что гарантирует отсутствие налогообложения на часть семейного богатства. Гербовый сбор в этом случае будет оплачен по более низкому тарифу по сравнению с передачей недвижимости напрямую.

Недостатки SCI

1. Все решения по собственности должны приниматься коллективно. Так что в будущем после смерти одного из акционеров могут возникнуть сложности при гармонизации работы действующих акционеров и новых акционеров, ставших таковыми через процесс наследования.
2. Стоимость закладных, полученных через SCI, обычно выше, но при этом в качестве кредита можно получить больший процент от стоимости объекта недвижимости, так как банк имеет прямой доступ к инструментам владения недвижимостью.
3. Возникают небольшие дополнительные расходы по подаче годовой декларации и некоторые административные расходы.

Бухгалтерский учет

Так как SCI создается только с целью владения недвижимостью, то бухгалтерский учет будет очень простым. Но если SCI начинает профессионально заниматься арендным бизнесом, то учет усложняется, а налоговая декларация становится более объемной.

Любой доход или расход, которые несет SCI должен официально проходить через расчетный счет от имени компании. Также оплата по приобретению и продаже недвижимости должна проходить через банковский счет в целях расчета налога на прирост капитала.

Налогообложение SCI

SCI обязана подавать годовую налоговую декларацию. Если недвижимость не сдавалась в аренду, то налоговая база будет равна нулю. Большинство SCI во Франции работают без оплаты каких-либо налогов.

Изменения в составе акционеров подаются ежегодно.

Что мы можем предложить

Наша компания профессионально занимается регистрацией SCI для приобретения недвижимости во Франции и в Монако. Мы можем предложить провести предварительную консультацию и проанализировать возможные выгоды от приобретения недвижимости через SCI с финансовым моделированием на ближайшие годы. Для получения подробной информации вы можете связаться с нашими сотрудниками по телефону 8 800 600 9672 или отправив запрос через онлайн-форму, или напрямую на welcome@niemands.ru.